임대차보증금 소액임차인의 우선변제권

경매로 넘어간 전월세 임대차보증금의
보장 범위

전월세 집이 경매로 넘어간 경우,

전세권 등기를 하지 않고

 

주민등록과 점유만 하고 있다면

 

본인이

소액임차인에 해당되는지,

임대차보증금의 우선변제권을 행사할 수 있는지,

행사한다면 얼마나 보장받을 수 있는지,

등이 궁금할 것이다.

 

 

혹은 개인회생 중이라면

 

 

2023년 2월 21일자 개정된

소액임차인의 범위 및 우선변제금액은...

지역	임대차보증금 범위	우선변제금
서울특별시	1억 6500만원 이하	5,500만원
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억 4500만원 이하	4,800만원
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 광택시	8,500만원 이하	2,800만원
그 밖의 지역	7,500만원 이하	2,500만원

 

단,

우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한한다

(「주택임대차보호법 시행령」 제10조제1항 및 제2항).

 

 

개인회생 채무자의 경우

소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못한다

(「민사집행법」 제246조제1항제6호).

 

이 조항때문에 소액임차인의 우선변제금이 중요해진다.

 

개인회생 신청인(채무자)가 임차보증금이 있는 경우,

우선변제금을 제외한 나머지 금액만

재산으로 포함되기 때문이다.

 

 

예를 들어,

서울에서 임차보증금 1억, 월세 70만원의 오피스텔에서

거주하는 채무자가 개인회생을 신청한 경우

 

채무자는 1억 중 우선변제금 5,500만원을 제외한

나머지 4,500만원만 재산목록에 포함된다.

 

 

개인회생에서는 재산이 적은 것이 유리하다.

 

3년~5년 동안 갚아야 하는

월변제금의 총액 > 현재의 재산가치

보다 많아야 하기 때문이다.

 

만약 현재의 재산가치가 더 많다면

그 이상을 갚도록 월변제금을 상향해야 하고

 

 

만약 이러한 이유로 월변제금을 상향해야 하는데

급여가 낮거나 하는 등의 이유로

실질적으로 진행이 불가능하다면

개인회생을 진행할 수 없게 된다.

 

 

참고 링크

https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=629&ccfNo=5&cciNo=2&cnpClsNo=2

주택임대차 > 임대차관계 종료 > 보증금의 회수 > 소액보증금 우선변제 (본문) | 찾기쉬운 생활법