서울남부지방법원 2017. 4. 25. 선고 2016가단213088 판결
[추심금][미간행]
【전 문】
【원 고】 현대캐피탈 주식회사 (소송대리인 법무법인 화현 담당변호사 김민혁 외 2인)
【피 고】 피고 (소송대리인 변호사 김기범)
【변론종결】
2017. 3. 21.
【주 문】
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【청구취지】
피고는 원고에게 109,817,124원 및 그중 108,000,000원에 대하여 2014. 9. 6.부터 다 갚는 날까지 연 18%의 비율로 계산한 돈을 129,600,000원의 범위 내에서 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 소외 1은 2013. 4. 9. 피고로부터 서울 금천구 (주소 생략) ○○○동 △△△△호 아파트를 보증금을 210,000,000원으로, 임대차기간을 2013. 5. 15.부터 2015. 5. 15.까지로 정하여 임차하고 그 무렵 피고에게 위 보증금을 지급하였다. 소외 1은 2013. 5. 13. 위 임대차계약 내용이 적힌 임대차계약서(갑 제2호증)에 확정일자를 받았다.
나. 원고는 2013. 5. 10. 소외 1에게 108,000,000원을 대여한 사람으로서, 그 대여금채권에 관한 소송(서울남부지방법원 2014가단233125)에서 ‘소외 1은 원고에게 109,817,124원 및 그중 108,000,000원에 대하여 2014. 9. 6.부터 다 갚는 날까지 연 18%의 비율로 계산한 돈을 지급하라’는 취지의 확정판결을 받았다.
다. 원고는 소외 1에게 금전을 대여할 때 소외 1로부터 소외 1의 피고에 대한 위 임차보증금반환채권에 관하여 담보한도액을 129,600,000원으로 정해 근질권을 설정받았고, 피고는 위 근질권 설정을 승낙하였다.
[인정근거] 갑 제1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 판단
가. 제1항 기재 사실들에 의하면, 피고는 근질권의 목적이 된 임차보증금반환채권의 채무자로서 질권자인 원고에게 109,817,124원 및 그중 108,000,000원에 대하여 2014. 9. 6.부터 다 갚는 날까지 연 18%의 비율로 계산한 돈을 약정 담보한도액 129,600,000원의 범위 내에서 지급할 의무가 있다.
나. 이에 대하여 피고가 면책항변을 하므로 본다. 을 제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 2014. 4. 10. 소외 1과 사이에 체결된 임대차계약의 목적물인 제1의 가.항 기재 아파트를 소외 2에게 매도한 사실, 위 매매계약 체결 당시 소외 2가 임대차관계를 승계하기로 특약한 사실, 위 임대차 목적물에 관하여 같은 해 5. 30. 소외 2 앞으로 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 사실을 각 인정할 수 있다. 이러한 사실들과 제1의 가.항 기재 사실에 주택임대차보호법을 적용하면, 소외 1은 제1의 가.항 기재 아파트에 관하여 대항력 있는 임차인이고, 소외 2는 위 아파트에 대한 소유권을 취득해 피고의 소외 1에 대한 임대인지위를 승계(임차보증금반환채무를 면책적으로 인수)한 자이므로, 피고는 소외 1에 대한 임차보증금반환채무를 면하게 된다. 한편 임대인이 임차보증금반환채권에 관하여 질권의 설정을 승낙한 사실이 있다고 하여 이와 달리 볼 근거는 없다. 피고의 면책항변이 이유 있으므로, 원고의 청구는 이유 없다.
3. 결론
원고의 청구를 기각한다.
판사 남기주
(출처: 서울남부지방법원 2017. 4. 25. 선고 2016가단213088 판결 [추심금] > 종합법률정보 판례)
전 임대인이 임대차보증금반환채권에 관하여
질권의 설정을 승낙한 사실이 있다고 하더라도,
해당 아파트를 매도하였고,
위 아파트에 대한 소유권을 취득해
임대인의 지위를 승계한 자(현재 집주인)가
임차보증금반환채무를 면책적으로 인수함으로써
전 임대인은 임채보증금반환채무를 면한다.
즉, 질권설정이 되어 있더라도
아파트 팔았으면
새로 산 사람이 질권설정에 대한 반환의무도 인수한 건데
왜 전 임대인한테 달라고 해,
현 임대인한테 달라고 해야지!
라는 내용
서울남부지방법원 2017. 12. 7. 선고 2017나55259 판결
【전 문】
【원고, 항소인】 현대캐피탈 주식회사 (소송대리인 법무법인 화현 담당변호사 김민혁)
【피고, 피항소인】 피고 (소송대리인 변호사 김기범)
【변론종결】
2017. 11. 16.
【제1심판결】 서울남부지방법원 2017. 4. 25. 선고 2016가단213088 판결
【주 문】
1. 원고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 109,817,124원 및 그중 108,000,000원에 대하여 2014. 9. 6.부터 다 갚는 날까지 연 18%의 비율로 계산한 돈을 129,600,000원의 범위 내에서 지급하라.
【이 유】
1. 제1심판결의 인용
이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 아래의 추가판단사항을 추가하는 외에는 제1심판결 이유 부분 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
2. 추가판단사항
원고는, 피고가 임대차 목적물을 매도하면서 매매계약서에 질권설정사실을 기재하고 질권자인 원고에게 매매사실을 통지할 계약상 의무를 이행하지 아니하여 원고에게 발생한 질권설정액 상당의 손해를 배상할 책임이 있다고 주장한다.
갑 제4호증의 기재에 의하면, 피고가 2013. 5. 14. “질권자 : 원고 귀하, 본인은 아래의 임대차계약 내용이 사실이며, 동 계약에 따라 본인이 수령한(또는 수령할) 임차보증금 채권에 대하여 귀사가 질권을 설정하는 것을 승낙합니다”라고 기재되어 있는 ‘질권설정 승낙서 및 임차보증금 반환 확약서’라는 서류의 하단 임대인란에 서명한 사실, 위 서류에 “임대차 목적물의 매매로 인하여 주택의 소유자(임대인)가 변경될 경우에 매매계약서에 귀사에서 전세자금대출이 취급되었고, 질권 설정 내용과 새로운 소유자에게 적용된다는 사실을 명기하고 동 내용을 귀사에 통보하기로 합니다”라는 기재가 있는 사실은 인정된다. 그러나 위 질권설정 승낙서 및 임차보증금 반환 확약서는 원고가 전세자금대출 및 질권설정계약시 제3채무자인 다수의 임대인으로부터 질권설정에 관한 승낙을 받기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용으로 약관에 해당하고, 질권설정사실을 알았다는 것을 표시하는 제3채무자의 행위에 불과한 질권설정의 승낙부분과 달리 소유자 변경시 매매계약서 명기의무 및 통보의무 부분은 피고에게 새로운 의무를 부과하는 것이어서 약관의 중요한 내용에 해당하므로 원고가 이를 계약 내용으로 주장하기 위하여는 그 내용을 명시하고 피고가 이해할 수 있도록 설명하여야 할 것인데, 갑 제6호증의 기재만으로는 원고가 그와 같은 명시설명의무를 이행하였다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고는 위 소유자 변경시 매매계약서 명기의무 및 통보의무를 피고에게 계약의 내용으로 주장할 수 없고, 그렇다면 피고의 채무불이행을 전제로 하는 원고의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
3. 결 론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 정창근(재판장) 김수연 김병진
(출처: 서울남부지방법원 2017. 12. 7. 선고 2017나55259 판결 [추심금] > 종합법률정보 판례)
질권설정 승낙서 및 임차보증금 반환 확약서는
원고가 전세자금대출 및 질권설정계약 시
제3채무자인 다수의 임대인으로부터 질권설정에 관한 승낙을 받기 위하여
일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용으로
질권설정사실을 알았다는 것을 표시하는
제3채무자의 행위에 불과한 질권설정의 승낙부분인데,
소유자 변경시 매매계약서 명기의무 및 통보의무 부분은
피고에게 새로운 의무를 부과하는 것이어서
약관의 중요한 내용에 해당하므로
원고가 이를 계약 내용으로 주장하기 위하여는
그 내용을 명시하고 피고가 이해할 수 있도록 설명하여야 할 것이다.
그러나 원고 현대캐피탈 주식회사에서 피고 전임대인에게 명시설명의무를 이행하였다는 점을 인정할 증거가 충분하지 않아 이를 인정할 수 없으므로
원고가 피고에게 청구한 질권 설정된 보증금의 반환은 터무니없다.
집주인이 질권설정을 승낙한 것은 맞지만,
매매 시 계약서에 질권 설정에 대해 써야 하거나
질권자에게 통보해야 한다는 건
질권설정승낙서 및 임대차보증금반환확약서의 일반적이고 공통된 계약 내용을 넘어서니
너네가 집주인한테 별도의 설명을 잘 했었어야지.
그러지 않았다면
집주인에게 그 약관을 지킬 계약상 의무가 있다고 보기 어려우니까
집주인 잘못이 아니야.
끝!
인 줄 알았겠지만 이 사건은 상고를 하여 대법원까지 갔다.ㅋㅋ
대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다201610 판결
[추심금][공2018하,1356]
【판시사항】
[1] 구 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건을 갖춘 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 이를 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우, 임대인이 같은 조 제3항에 따라 임대차관계에서 탈퇴하여 임대차보증금반환채무를 면하게 되는지 여부(적극)
[2] 고객이 약관의 내용을 충분히 잘 알고 있는 경우, 사업자가 약관의 내용을 따로 설명할 의무가 있는지 여부(소극) 및 이는 약관의 내용이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 설명을 하지 않아도 충분히 예상할 수 있는 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하는 것에 불과한 경우에도 마찬가지인지 여부(적극) / 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없는 특별한 사정이 있다는 점에 관한 증명책임의 소재(=사업자)
【판결요지】
[1] 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택임대차법’이라고 한다) 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 이는 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권 설정을 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우에도 마찬가지라고 보아야 한다. 따라서 이 경우에도 임대인은 구 주택임대차법 제3조 제3항에 의해 임대차관계에서 탈퇴하고 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다.
[2] ‘약관의 규제에 관한 법률’에서 사업자에 대하여 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명할 의무를 부과한 입법 취지 등을 종합하면, 고객이 약관의 내용을 충분히 잘 알고 있는 경우에는 그 약관이 바로 계약 내용이 되어 당사자에 대하여 구속력을 가지므로, 사업자로서는 고객에게 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없다고 보는 것이 상당하다. 이는 약관의 내용이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 사업자가 별도의 설명을 하지 않아도 충분히 예상할 수 있는 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하는 것에 불과한 경우에도 마찬가지이다. 다만 위와 같이 사업자가 고객에게 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없는 특별한 사정이 있다는 점은 이를 주장하는 사업자가 증명하여야 한다.
【참조조문】
[1] 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제3항(현행 제3조 제4항 참조) [2] 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항, 민사소송법 제288조
【참조판례】
[1] 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결(공2013상, 318)
[2] 대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다19990 판결
대법원 2010. 9. 9. 선고 2009다105383 판결(공2010하, 1884)
【전 문】
【원고, 상고인】 현대캐피탈 주식회사 (소송대리인 법무법인 화현 담당변호사 오윤경 외 2인)
【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김기범)
【원심판결】 서울남부지법 2017. 12. 7. 선고 2017나55259 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 상고이유 제1점에 관하여
가. 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택임대차법’이라고 한다) 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조). 이는 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권 설정을 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우에도 마찬가지라고 보아야 한다. 따라서 이 경우에도 임대인은 구 주택임대차법 제3조 제3항에 의해 임대차관계에서 탈퇴하고 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다.
나. 원심은, 근질권의 목적이 된 임대차보증금반환채권의 채무자이자 임대인인 피고가 질권자인 원고에게 근질권이 설정된 보증금을 반환할 의무가 있다고 하면서, 다음과 같은 이유로 피고의 면책항변을 받아들였다. 즉, 소외 1은 이 사건 아파트에 관하여 대항력 있는 임차인인데, 소외 2는 이 사건 아파트에 대한 소유권을 취득해 피고의 소외 1에 대한 임대인의 지위를 승계하였으므로, 피고는 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 임대인이 임대차보증금반환채권에 대하여 질권 설정을 승낙한 사실이 있다고 하여 이와 달리 볼 근거는 없다.
원심판결 이유를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 민법 제349조 제2항, 제451조 제1항, 구 주택임대차법 제3조 제3항의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
2. 상고이유 제2점에 관하여
가. 「약관의 규제에 관한 법률」에서 사업자에 대하여 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명할 의무를 부과한 입법 취지 등을 종합하면, 고객이 약관의 내용을 충분히 잘 알고 있는 경우에는 그 약관이 바로 계약 내용이 되어 당사자에 대하여 구속력을 가지므로, 사업자로서는 고객에게 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없다고 보는 것이 상당하다. 이는 약관의 내용이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 사업자가 별도의 설명을 하지 않아도 충분히 예상할 수 있는 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하는 것에 불과한 경우에도 마찬가지이다. 다만 위와 같이 사업자가 고객에게 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없는 특별한 사정이 있다는 점은 이를 주장하는 사업자가 증명하여야 한다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다19990 판결, 대법원 2010. 9. 9. 선고 2009다105383 판결 등 참조).
나. 원심판결 이유에 의하면, 피고가 서명한 ‘질권 설정 승낙서 및 임차보증금 반환 확약서’에 “임대차 목적물의 매매로 인하여 주택의 소유자(임대인)가 변경될 경우에 매매계약서에 귀사에서 전세자금대출이 취급되었고, 질권 설정 내용과 새로운 소유자에게 적용된다는 사실을 명기하고 동 내용을 귀사에 통보하기로 합니다.”라는 약관조항이 있는 사실을 알 수 있다. 그러나 기록을 살펴보아도 상고이유 주장과 같이 위 약관조항이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 보험계약자가 별도의 설명을 하지 않아도 충분히 예상할 수 있는 사항이라는 점을 인정할 만한 증거가 없다.
이러한 사정을 위에서 본 법리에 비추어 보면, 원심이 원고가 약관의 중요한 내용에 해당하는 위 약관조항에 대한 명시·설명의무를 이행하였음이 인정되지 않는다는 이유로 위 약관조항을 계약 내용으로 주장할 수 없다고 판단한 것에 상고이유 주장과 같이 약관의 명시·설명의무에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
3. 결론
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 박정화(재판장) 박상옥 이기택(주심)
(출처: 대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다201610 판결 [추심금] > 종합법률정보 판례)
와...
이제 대법원까지 왔다?
마지막이다?
<쟁점 1>
전 집주인(매도인)이 현 집주인(매수인)한테 집을 매도할 때,
매수인은 임대차보증금반환채무도 면책적으로 인수한 거고,
매도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다.
이는 질권 설정도 마찬가지다.
즉 임대차보증금반환채권의 채무자이자 임대인인 피고가
질권자인 원고(현대캐피탈 주식회사)에게
근질권이 설정된 보증금을 반환할 의무가 있지만,
그건 전 집주인이 아니라
(해당 채무를 면책적으로 인수한) 현 집주인이다.
<쟁점 2>
그리고 질권설정 승낙서 및 임차보증금 반환 확약서의
소유자 변경시 매매계약서 명기의무 및 통보의무는
'질권설정사실을 알았다(질권설정 승낙)'는
거래상 일반적이고 공통된 약관의 내용을 벗어나
약관의 중요한 내용에 해당하므로
원고가 이를 계약 내용으로 주장하기 위하여는
‘약관의 규제에 관한 법률’의 법리에 따라
그 내용을 명시하고 피고가 이해할 수 있도록 설명하여야 할 것인데
그러지 않았으므로
원고는 이를 주장할 수 없고,
피고는 이를 지켜야할 계약상 의무가 없다.
끝!
질권 설정 된 보증금이 있는 부동산이 매도된 경우
Q. 해당 임대차보증금을 반환할 의무는 누구에게 있나?
A. 매수인이자 현 집주인
(소유권 이전되면 면책적으로 인수되는 의무이기 때문)
Q. 질권 설정이 되어있다고 매수인에게 말할 의무가 있나?
A. NO
(약관에 해당 내용이 있고, 질권자가 설명의무를 다했다면 YES)
Q. 해당 부동산의 소유자가 변경되었다고 질권자에게 통보할 의무가 있나?
A. NO
(약관에 해당 내용이 있고, 질권자가 설명의무를 다했다면 YES)