[개인회생 상담사례] 질권 설정된 보증금을 반환하지 않은 세입자

 

임대차계약 종료 후
집주인으로부터 전세금을 돌려받은 세입자가
은행에 대출을 상환하지 않은 경우

 

세입자는 사기죄가 성립한다.

 
임대차계약 종료 후
집주인으로부터 전세보증금을 돌려받은 세입자가
 
이를 빌린 금융기관에 갚지 않은 데 더해
미상환 사실 자체도 집주인에 알리지 않았다면
신의칙상 고지의무 또한 어긴 것으로써
 
사기죄가 성립한다.
 
(이렇게 집주인의 착오를 이용한 것은 물론,
적극적으로 집주인을 속여 대출금 떠넘긴 세입자는
당연히 사기죄가 성립한다.)
 
 
 
 

집주인은 세입자의 전세보증금 대출을 상환해야 한다.

 
세입자가 사기죄로 처벌받으면,
집주인은 어떻게 될까?
 
집주인은 
 
1. 은행과의 관계에서는
 
1) 해당 부동산을 지키기 위해
본인이 직접 상환하던가
 
2) 그럴 여력이 안 되는 경우엔
질권자인 채권자(은행)에 의해 부동산 경매를 당하고,
해당 부동산을 잃게 된다.
 
 
2. 세입자와의 관계에서는
 
1) 형사로는 사기죄로 고소하고
 
2) 민사로는 부당이득반환청구 및 손해배상 소송을 직접 해야 하고
 
위 판결에서 승소해서
임차인의 재산에 대해 강제집행을 진행해서 회수해야 한다.
 
 
그러나 현실적으로 회수가 가능할 재산이 있었다면,
임차인이 사기죄로 고소될 때까지 갚지 않았을리가 없으니
 
회수 가능성은 낮다고 봐야 한다.
 
 
 
 

질권 설정된 보증금을 반환하지 않은 세입자가
사기죄로 처벌받은 사례 1

보증금 질권 설정 후 집주인 속여 대출금 떠넘긴 세입자 ‘실형’…임대인은 대신 1억 상환

1억원 가량으로 실형 1년 2개월을 선고받았다.
 
 

질권 설정된 보증금을 반환하지 않은 세입자가
사기죄로 처벌받은 사례 2

"전세대출 4억 숨기고 보증금 반환받으면 사기"…세입자 실형

1억 9천만원 가량으로 실형 1년 6개월을 선고받았다.
 
(형이 낮아서 의아할 수 있는데,
원래 전세대출금이 4억인데
세입자가 꾸준히 상환하여 1억 9천만원만 남은 상황이 참작된 사례이다.)
 
 
위 사례에서 2심 재판부는
 
임차인이 임대차 계약을 합의해지하고 집주인으로부터 이 사건 전세보증금을 반환받음에 있어 전세대출금을 상환하지 않은 사실을 집주인에게 고지할 법률상의 의무가 있고, 이를 고지하지 않은 채 전세보증금 전액을 지급받은 행위는 집주인을를 기망한 것이며
 
질권설정승낙서 작성 사실을 잊은 집주인의 책임에 대해서는
“임대차계약 체결일로부터 1년 6개월여가 경과한 시점에서 집주인이 제대로 기억하지 못할 가능성이 높다”며
“반면 임차인은 전세대출 채무를 상환해야 한다는 사실을 명확하게 인식하고 있었고, 이를 변제하지 못했다는 사실을 미리 고지할 법률상 의무가 인정된다”고 했다.
 
 
 
 

사기죄 (O)
배임죄 (X)

 
대법원은 「질권설정자가 질권의 목적인 채권의 변제를 받았다고 하여
질권자에 대한 관계에서 타인의 사무를 처리하는 자로서 임무에 위배하는 행위를 하여 질권자에게 손해를 가하거나 손해 발생의 위험을 초래하였다고 할 수 없고,
배임죄가 성립하지도 않는다」고 하였다.
(대법원 2016. 4. 29. 선고 2015도5665 판결)
 
 
 
 

개인회생 상담사례

동거가족 명의 전세보증금을 반환받아
본인이 유용하였으며,
개인회생을 신청하고 싶다.

 
 
50~60대 아주머니 한 분이 찾아오셔서,
 
동거가족 명의로 질권 설정된 전세대출금 3억이 있었는데
 
전세 기간 동안 보수 등의 연락을 진행하여
계약 당사자를 착각한 집주인에게

위 보증금을 본인이 돌려받아 유용하였고
 
이를 잘 상환해왔지만
더는 갚을 수 없는 상황이 되어
 
동거가족 명의로 개인회생 신청하고
채무를 정리하고 싶다고 하셨다.
 
 
그러면서 착각하고 잘못 돌려준 집주인도 잘못이 있지 않냐며
본인 잘못만은 아니기 때문에
본인이 사기죄 유죄에 해당되지 않을 수 있다고
주장한 개인회생 상담사례가 있었다.




유죄가 나올 가능성이 높아서
개인회생 진행은 어려울 것 같다고 했더니

다른 변호사 사무실에서 상담했는데
무죄 받을 가능성도 충분히 있다고 했다며
따졌는데


우리 사무실은 폐지나 기각 시
환불을 해드리고 있어

애초에 진행이 안 될 사건은 수임하지 않는다고,

가능하다고 말한 그 사무실에서 진행하시는 게 좋겠다고 말씀드렸다.


(그 사무실은
저 판례들을 모르거나
무죄 가능성이 있다고 해야
유죄든 무죄든, 진행이 되든 안되든
형사+개인회생 수임료를 받으니까
수임하기 위해 그렇게 말한 거라고 생각한다.)

만약 개인회생을 진행한다면...

갚는다고 해서
실제로 갚고 있어서
집주인이 사기죄로 고소하는 걸 막아둔 상황인데

허그든 집주인이든
채권자로 넣어 개인회생 신청을 하고
갚지 않기 시작하면

허그는 집주인에게 상환 요구 후
상환이 안 되면 집주인의 집에 경매를 진행할 거다.

그럼 집주인은 당연히 사기죄 고소를 할 거고...

상황은 뻔해 보였다.

'어떻게든 갚는다' 외엔 방법이 없다.


또한 허그의 경우
해당 채무는 질권 설정이 되어 있는 거라
별제권 채권으로써
개인회생에서 면책되는 채무도 아니며

경매 후
집주인으로 채권자가 바뀐다 한들
사기죄 유죄 판결 받아
개인회생 비면책 채권이 될 거라

여러모로 개인회생으로
해당 채무의 책임에서 벗어나는 것은 불가능하다.


오히려 갚지 않는 순간,
개인회생을 진행하는 순간,
본인은 물론 애꿎은 가족까지 사기죄로 실형을 살 수 있고
실형 살고 나와도 다 갚을 때까지 추심과 압류에 시달리며 정상적인 생활도 하기 힘들어질 거라
진행하지 않는 게 나았다.


이유를 몇 번이고 충분히 설명해드려도

상담인은 수임 거절 후부터

회생 자격부터 확인할 게 아니라
특별한 사정이 있는지부터 물어봤어야 하지 않냐,
다른 사무실에선 가능성이 있다고 했는데
왜 여기선 안된다고 하냐,
진행이 어렵다고 수임을 안 한다는 게 기분이 나쁘다,
등...

온갖 트집을 잡으며 매우 불쾌해했는데
 
그저 현실을 외면하려는 것으로밖엔 안 보였다.


식당 주인이 손님을 거절할 수 있는 것처럼
 
변호사 사무실도
특정 사건을 수임하지 않을 수 있고,
수임할 사건을 선택할 권리가 있기에
할 말이 없는 것은 아니었지만,
 
사칙이 그렇다며,
죄송하다고 달래서 정중히 돌려 보냈다.

사기죄 유죄 판결을 받은 채권은 면책되지 않는다.

 
개인회생에서
사기죄 유죄 판결을 받은 채권에 대해서는
면책이 되지 않는다.

따라서 채권자목록에 넣더라도
개인회생 면책결정 후

피해자는 다시 추심과 압류 등 강제집행을 할 수 있다.

따라서 가해자는
개인회생 기간 동안만이라도
추심과 압류를 당하지 않고
분할 상환할 수 있는 기회를 갖는 것 외엔
개인회생을 진행할 실익이 없다.
 
 

세입자가 개인회생을 신청하면,
집주인은 어떻게 해야할까?

 
내가 만약 집주인의 대리인이라면,

상담인과 대출 명의인인 동거가족을 사기죄의 공범으로 고소할 것이다.
 
직계 동거 가족이 보증금을 수령 및 유용하였으므로
이를 몰랐다고 볼 수 없기 때문이다.
 

가능성은 낮지만
대출 명의인이 사기죄로 무죄 판결을 받아
개인회생을 신청한다면,
 
그땐 직계 동거 가족이 보증금을 수령한 것을
대여로 주장하여

채권으로써 이를 청산가치에 반영해야한다고 하며,
 
청산가치 보장원칙을 지키지 못하게 함으로써
개인회생 진행을 불가능하게 할 것이고,

더 나아가 친족을 통해 재산은닉을 한 거라고
사기회생죄도 한번 주장해볼 것이다.

결론 : 수임 거절

 
개인회생 신청서를 접수하는 순간
집주인이 사기죄로 고소할 가능성이 매우 높으며,
유죄 판결 받을 확률이 높다.
따라서 개인회생 진행이 어렵고 실익이 없으시다.
저희 사무실에선 진행이 어려울 것 같다.
 
고 설명드리고
수임을 거절했다.
 
 
상담인은 낙담하는 것이 아니라
'수임 거절'에 대해
정색하고 기분 나쁘다며 화를 내다 갔다.
 
 
돈을 벌기 위해
수임만 할 것을 생각했다면
 
시도해보자며
환불이 불가능한 조건으로
사건을 받을 수도 있겠지만

의뢰인들에게 불리하게 진행될 결과가 뻔한데
양심적으로 그러고 싶지 않았다.
 

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